W jaki sposób zwiększyć zyski z nieruchomości

Kluczem do zwiększenia przepływu pieniężnego i wyników każdej nieruchomości inwestycyjnej jest efektywne zarządzanie nieruchomością

Inwestorzy są zadowoleni gdy przepływ pieniężny jest maksymalnie duży. Nie ma znaczenia, czy samodzielnie zarządzasz nieruchomością, czy korzystasz z usług profesjonalnej firmy. Jeśli osiągane wyniki są gorsze w porównaniu z tym, co aktualnie oferuje rynek, oznacza to, że nieruchomość nie jest właściwie zarządzana, a maksymalny przepływ pieniężny nie jest osiągnięty. Inwestycja może generować dość dobry przepływ pieniężny, ale może on być znacznie wyższy.

Gdy chcę kupić nieruchomość, skupiam się głównie na jej złych wynikach w przeszłości. Złe wyniki są prawie zawsze spowodowane nieefektywnym lub niesolidnym zarządzaniem nieruchomością.

Przejawia się to na wiele sposobów, m.in.:
1. Wysokość czynszu jest poniżej cen rynkowych.
2. Współczynnik wynajętej powierzchni jest zwykle niski.
3. Stan fizyczny nieruchomości jest poniżej standardów.
4. Lokatorzy zalegają z płaceniem czynszu.

Uwielbiam kiepskich zarządców. Bez nich byłoby mniej okazji. Rzadko kiedy zdarza się okazja inwestycyjna, w której nie mogę dostrzec wielu sposobów na podniesienie jej ogólnej wartości. W przypadku każdej z naszych nieruchomości mieliśmy jasno określony plan, żeby lepiej nią zarządzać ZANIM sfinalizowaliśmy transakcję. Już na tym etapie można dostrzec wszelkie niezbędne oznaki, jeśli wiesz czego szukać. Dlatego bardzo lubię zarządzanie nieruchomościami.

Jedną z najbardziej podstawowych czynności związanych z maksymalizacją przychodu z każdej nieruchomości jest właściwe sprawdzenie lokatorów. Najprostszym sposobem na zwiększenie przepływu pieniężnego jest upewnienie się, że dany lokator jest wypłacalny i że będzie płacił zgodnie z ustaleniami w umowie najmu. Brzmi to prosto, ale zdesperowany właściciel lub zarządca będzie kierował się „instynktem”, usiłując wynająć wolne pokoje, w celu zwiększenia wynajętej powierzchni, przychodu z czynszów i przepływu pieniężnego. W ramach standardowych czynności moja firma sprawdza także lokatorów pod względem niekaralności.

Myślę, że byłbyś zdziwiony liczbą eksmisji jakich dokonuje się każdego dnia w dowolnym mieście czy kraju i że w większości przypadków powodem jest niepłacenie czynszu. Zazwyczaj straty finansowe ponosi także właściciel z tytułu nie pobierania czynszu, wysokich kosztów czynności sądowych i możliwości wynajmu innym lokatorom w tym okresie. Cały ten proces może także być bardzo czasochłonny.

Jeśli jesteś – lub planujesz zostać – właścicielem nieruchomości inwestycyjnej, zachęcam, abyś dowiedział się jak najwięcej o jej możliwościach. Branża zarządzania nieruchomościami zmienia się szybko. Pojawiają się okazje, które wdrażam w mojej firmie każdego miesiąca. Dobrzy zarządcy doskonale wiedzą jak zarządzać efektywnie i jak sprawić, żeby przynosiło to korzyści finansowe.

O AUTORZE: Robert Kiyosaki, autor książki „Bogaty ojciec, Biedny ojciec” to inwestor, biznesmen i nauczyciel. Uczy innych, jak sprawić, aby pieniądze ciężko pracowały dla nas, a nie my dla pieniędzy. Sprzeciwia się tradycyjnemu postrzeganiu finansów i inwestowania. Twierdzi, że często powtarzana rada - zdobądź dobrze płatną pracę, wytrwale pracuj, oszczędzaj, spłacaj długi i inwestuj długoterminowo - jest przestarzała. Aby poznać prawie wszystkie sekrety Bogatego ojca i Roberta Kiyosaki, odwiedź stronę: „bogatyojciec.pl”

Znajdź znakomitą nieruchomość inwestycyjną

Znakomite nieruchomości inwestycyjne są wszędzie, ale musisz ich szukać - i nauczyć się je dostrzegać. Szczególnie ważne jest to w czasie, kiedy zaczynasz - po prostu niczym nie można zastąpić procesu jeżdżenia i poznawania nieruchomości.

Poznając nieruchomości, miej zawsze na uwadze kardynalną regułę: 100-10-3-1. W odniesieniu do każdej posiadłości, którą kupujesz, powinieneś wcześniej:

- obejrzeć 100
- złożyć ofertę na 10
- otrzymać akceptację 3 ofert
- kupić 1 posiadłość.

W trakcie naszych seminariów Robert i ja dzielimy się ze słuchaczami najważniejszymi rzeczami, jakie poznaliśmy na temat inwestowania w nieruchomości.

Zacznij od małych rzeczy

Ja zaczęłam od zakupu domu w Portland, w stanie Oregon, który miał dwie sypialnie i jedną łazienkę. Każdego miesiąca zostawało mi w portfelu 25 dol. z jego wynajmu. Następnie przeszłam do innych domów jednorodzinnych, a później do domków szeregowych sześcio- i dwunastorodzinnych. Moja pierwsza transakcja była podstawą mojego przyszłego sukcesu w nieruchomościach inwestycyjnych.

Zacznij od małej nieruchomości - domku jednorodzinnego, bliźniaka, trzyrodzinnego domku szeregowego. W swoją pierwszą transakcję zainwestuj dużo czasu i mało pieniędzy. Popełnianie błędów jest częścią całego procesu i powinieneś brać to pod uwagę. Z każdym błędem będziesz bogatszy o nową mądrość, a każda następna inwestycja będzie łatwiejsza. Zatem popełniaj błędy na małych nieruchomościach, wyciągaj z nich naukę, a następnie przechodź do większych posiadłości. Dlatego też potrzebujesz nieruchomości dających dodatni przepływ pieniężny: przepływ pieniężny pozwala złagodzić błędy, jakie popełnisz w swoim działaniu.

Trzymaj się blisko swojego domu

Najlepiej szukaj nieruchomości, które są w obrębie twojego zamieszkania. Jeżdżenie po okolicy ułatwia wyszukiwanie nowych domów pojawiających się na rynku, śledzenie ofert cenowych i cen faktycznej sprzedaży. Rozmawiaj z osobami zamieszkującymi sąsiedztwo domów i trzymaj rękę na pulsie rynku, który wybrałeś. Gdy nieruchomość pojawi się na rynku, bardzo szybko zorientujesz się, czy jest to dobra transakcja czy nie i będziesz w stanie szybko zareagować.

Przyglądaj się problematycznym nieruchomościom

Uwielbiam znajdowanie nieruchomości, które są niewłaściwie prowadzone. Jedną z najlepszych rzeczy jest szukanie opuszczonych nieruchomości z powodu wystąpienia jakiegoś problemu. Zbadaj, jak można zlikwidować ten problem i natychmiast podnieś wartość posiadłości.

Przyglądaj się liczbom

Kiedy już zapoznasz się z terenem, który sobie wybrałeś do inwestowania i zdecydujesz, czego szukasz, pamiętaj o przyjrzeniu się liczbom związanym z wybranymi posiadłościami. Liczby te prawie zawsze powiedzą ci, czy znalazłeś dobrą transakcję.

Towarzysz głównemu trendowi

Czy w interesującej cię okolicy otwierane są nowe sklepy? Czy powstają tam nowe biurowce lub przenoszą się tam firmy? Mogą to być oznaki tego, że sąsiedztwo polepsza się lub jest popyt na ten teren i możesz mieć okazję dostać się tu na samym początku boomu na rynku. Ucz się, rozwijaj kontakty i bądź na bieżąco z trendami w branży.

Jak najszybciej utwórz właściwy przepływ pieniężny

Twoim celem jest stworzenie dodatniego przepływu pieniężnego, najlepiej od pierwszego dnia. Niekiedy będziesz musiał podjąć kilka kroków, zanim gotówka zacznie napływać, ale dodatni przepływ pieniężny ustanów jako swój główny priorytet. Powodem numer jeden, dla którego kupujesz nieruchomość, powinien być jej przepływ pieniężny.

Trzymaj nieruchomość tak długo, jak długo generuje sensowny strumień przychodu

Albo trzymaj ją tak długo, aż jej wartość wzrośnie i będziesz mógł ją sprzedać i zająć się większą posiadłością z jeszcze lepszym przepływem pieniężnym. Najlepsze inwestycje to takie, które rok w rok dają stały dopływ gotówki.

Pamiętaj, że okazje zawsze pojawiają się przed tobą. Jeśli jednak twój umysł jest zamknięty, zamknięte są również twoje oczy.

Kim Kiyosaki

O AUTORZE: Robert Kiyosaki, autor książki „Bogaty ojciec, Biedny ojciec” to inwestor, biznesmen i nauczyciel. Uczy innych, jak sprawić, aby pieniądze ciężko pracowały dla nas, a nie my dla pieniędzy. Sprzeciwia się tradycyjnemu postrzeganiu finansów i inwestowania. Twierdzi, że często powtarzana rada - zdobądź dobrze płatną pracę, wytrwale pracuj, oszczędzaj, spłacaj długi i inwestuj długoterminowo - jest przestarzała. Aby poznać prawie wszystkie sekrety Bogatego ojca i Roberta Kiyosaki, odwiedź stronę: „bogatyojciec.pl”

Zarządzanie nieruchomościami

Właściciele nieruchomości pod wynajem, osobiście nią zarządzający, często pytają: Kiedy należy skorzystać z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomości? Pytanie to pokazuje, że wielu właścicieli nie zna jeszcze korzyści płynących z zatrudnienia profesjonalnego zarządcy nieruchomości. Pytanie to zadawane jest zwykle przez mniej doświadczonych właścicieli, którzy myślą, że codzienne zarządzanie nieruchomością wymaga jedynie wynajmowania wolnych lokali i pobierania czynszów.

Największy wpływ na to, czy zatrudnić zarządcę czy nie, ma czas. Jeśli właściciel ma czas, żeby poświęcić się efektywnemu zarządzaniu nieruchomością, to powinien to zrobić. Tym, którzy go nie mają, zatrudnienie profesjonalnej firmy może oszczędzić dużo pieniędzy i czasu. Doświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości, a zwłaszcza ci, którzy są bardziej zainteresowani poszukiwaniem nowych transakcji, są skupieni na tym, w jaki sposób wykorzystać czas. Wiedzą, jakie są korzyści i zalety korzystania z usług profesjonalnej firmy zarządzającej nieruchomościami.

Moja firma, niedawno przejęła zarządzanie nieruchomością w Phoenix, która popadła w poważne kłopoty z powodu marnego zarządzania ze strony właściciela. Właściciel, mieszkający w Seatle, postanowił samodzielnie zarządzać tą nieruchomością na odległość. Decyzja ta negatywnie odbiła się na finansach i doprowadziła do sytuacji, której nie można było naprawić. Ostatecznie właściciel tej nieruchomości zmuszony był ją sprzedać po znacznie niższej cenie.

Pułapki samodzielnego zarządzania nieruchomością

Decydując się na samodzielne zarządzanie nieruchomością na odległość, właściciele zignorowali kilka podstawowych procedur, na przykład sprawdzenie potencjalnych lokatorów. Wielu z nich nie płaciło czynszu, inni stwarzali problemy wśród społeczności lokalnej, co prowadziło do interwencji policji.

Współczynnik zajmowanej powierzchni spadł z ponad 90% do niecałych 70% w ciągu niespełna roku. Gdy wyprowadzili się dobrzy lokatorzy, odpowiednio zmniejszył się przychód oraz przepływ pieniężny. Gdy przepływ ten jest niewystarczający, brakuje pieniędzy na zapłacenie rachunków. W krótkim czasie nieruchomość zaczęła wyglądać tak jak by nikt się nią nie zajmował, zaczęła popadać w ruinę. Właściciel nie zdawał sobie nawet sprawy z tego, dopóki nieruchomością nie zajęła się na jego życzenie lokalna firma zarządzająca.

Gdy moja firma przejęła zarządzanie nieruchomością, wskaźnik zaległości płatniczych był wysoki, a czynsz płaciło tylko 65% lokatorów. Nie dawało to wystarczającej kwoty, aby pokryć koszty utrzymania. W ciągu kolejnych kilku miesięcy trzeba było eksmitować kilku handlarzy narkotyków, a także mieszkańców stwarzających problemy i nie płacących czynszu. Tydzień po tym, jak przejęliśmy zarządzanie tą nieruchomością, dokonano na jej terenie morderstwa. Wszystko to, oczywiście, bardzo utrudniło nam zatrzymanie dotychczasowych lokatorów, nie mówiąc już o przyciągnięciu nowych

Niesprawdzenie w należyty sposób lokatorów kosztowało właściciela ponad 50 tysięcy dolarów z tytułu poniesionych strat, 200 tysięcy dolarów w ujemnym przepływie pieniężnym, a także zdenerwowało wielu partnerów finansowych, którzy ostatecznie sprzedali nieruchomość po niskiej cenie.

Wyciągnij wnioski z tych błędów

Często słyszy się takie historie wśród moich kolegów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Niestety wydaje się, że niedoświadczeni właściciele nieruchomości pod wynajem chcą sami przejść przez ten proces uczenia się.

Inwestowanie w nieruchomości jest biznesem i powinno być traktowane jak biznes. To nie jest tylko inwestycja. To cały proces zarządzania, do którego trzeba się dostosować, żeby maksymalnie zwiększyć zwrot, którego oczekują inwestorzy. Profesjonalni zarządcy wykorzystują systemy i procedury w stosunku do każdej nieruchomości, którą zarządzają. Każdy, kto planuje zarządzanie własną nieruchomością musi postępować tak samo. Najlepiej zacząć poszukiwania wykwalifikowanego zarządcy nieruchomości w stowarzyszeniu zarządców nieruchomości.

O AUTORZE: Robert Kiyosaki, autor książki „Bogaty ojciec, Biedny ojciec” to inwestor, biznesmen i nauczyciel. Uczy innych, jak sprawić, aby pieniądze ciężko pracowały dla nas, a nie my dla pieniędzy. Sprzeciwia się tradycyjnemu postrzeganiu finansów i inwestowania. Twierdzi, że często powtarzana rada - zdobądź dobrze płatną pracę, wytrwale pracuj, oszczędzaj, spłacaj długi i inwestuj długoterminowo - jest przestarzała. Aby poznać prawie wszystkie sekrety Bogatego ojca i Roberta Kiyosaki, odwiedź stronę: „bogatyojciec.pl”

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Spójrzmy prawdzie w oczy. Zyski z Twoich inwestycji mogą znacząco wpłynąć na styl Twojego życia i ostatecznie na wysokość Twojej emerytury. Najgorsze co możesz zrobić, to wpłacić swoje oszczędności do banku. Jeśli wpłacisz 10 tysięcy dolarów na konto oszczędnościowe, to przy oprocentowaniu 1% uzyskasz mniej niż 9 dolarów miesięcznie.

Ludzie, którzy oczekują wyższych zwrotów niż te, oferowane przez banki, zajmują się innymi rodzajami inwestycji, np. akcjami czy funduszami inwestycyjnymi. Duże firmy sprawiły, że inwestowanie naszych pieniędzy w tego rodzaju instrumenty jest łatwe, dlatego też rynek papierów wartościowych cieszy się taką popularnością. Osobiście, zawsze wolałem inwestować w nieruchomości, których rynek jest bardziej stabilny i oferuje o wiele większe stopy zwrotu z inwestycji.

Większość ludzi oblicza wartość netto swojego majątku na podstawie nieruchomości, w której mieszka. Wielu z nich uważa, że wygenerowany przez nią przychód wystarczy na stare lata. Zdumiewa mnie fakt, że większość ludzi nie inwestuje w żadne inne nieruchomości w swoim życiu. Tuż pod ich nosem dzięki nieruchomościom powstają majątki, a oni wolą ryzykować swoje ciężko zarobione pieniądze, grając na giełdzie.

Inwestowanie w akcje lub fundusze inwestycyjne jest tak popularne, bo nie wymaga zbyt wiele wysiłku. Wystarczy otworzyć rachunek inwestycyjny, wybrać akcje lub fundusz i nie trzeba się już niczym przejmować – to znaczy do momentu, gdy otrzymasz wyciąg. Niestety taka strategia może na dłuższą metę kosztować Cię tysiące dolarów.

Zalety nieruchomości
Główną zaletą nieruchomości jest to, że możesz kupić inwestycję o dużo większej wartości, wykorzystując w znacznym stopniu dźwignię finansową. Najczęściej wystarczy 20% lub mniej wkładu własnego. Na przykład, gdybyś chciał kupić nieruchomość, składającą się z 4 mieszkań wartą 500 tysięcy dolarów, mógłbyś to zrobić wpłacając jedynie 100 tysięcy dolarów

Aby zebrać taki kapitał, możesz zaangażować kilku inwestorów, przez co cała grupa skorzysta z przepływu pieniężnego i wzrostu wartości nieruchomości. Gdyby jej wartość zwiększała się choćby o 5% rocznie przez 5 lat, to po upływie 5. roku byłaby warta około 625 tysięcy dolarów.

To obliczenie nie uwzględnia przepływu pieniężnego podczas tych pięciu lat ANI tego, że każda miesięczna rata kredytu hipotecznego zmniejsza należność z tytułu kredytu. Przy właściwym zarządzaniu nieruchomością, mieszkańcy tego 4-mieszkaniowego domu będą za Ciebie płacić miesięczne raty kredytu hipotecznego!

Jeśli zarabiasz pieniądze na giełdzie i zdecydujesz się je wycofać, pieniądze te traktowane są jako zwykły przychód, od którego musisz zapłacić podatek. Natomiast przepływ pieniężny uzyskany na rynku nieruchomości może być pomniejszony o amortyzację. Innymi słowy, przepływ pieniężny może być nieopodatkowany.

Są to tylko dwa powody, dla których nieruchomości są o wiele lepszymi inwestycjami. Wydaje mi się także, że masz o wiele większą kontrolę nad pieniędzmi zainwestowanymi w nieruchomości. Bezpośrednio kontroluję nieruchomości, wykorzystując dobry i sprawdzony program zarządzania. Nie mam takiej kontroli w przypadku funduszy czy akcji.

Nieruchomości to biznes
Dla większości ludzi największym kłopotem związanym z nieruchomościami jest to, że wymagają one trochę czasu i wysiłku, a ludzie nie chcą przeznaczać czasu na naukę. Co więcej, dobre okazje bardzo trudno znaleźć, ale ci, którzy zdecydowali się poznać nieruchomości inwestycyjne, należą teraz do najbogatszych ludzi na świecie. Spójrz tylko na listę najbogatszych publikowaną w magazynie Forbes.

Nieruchomości są biznesem i nie powinny być traktowane jedynie jako inwestycja. Ludzie, którzy traktują nieruchomości tylko jako inwestycję, zwykle nie przeprowadzają starannej analizy stanu, oszczędzają na prawidłowym finansowaniu i zarządzaniu nieruchomością, co najczęściej prowadzi do problemów. O takich ludziach wszyscy czytamy w gazetach lub słyszymy w wiadomościach.

Nie zdają sobie oni sprawy z tego, jak duży wpływ mają ich złe decyzje na całe społeczeństwo i na ich własny przepływ pieniężny. Często nie dopilnowane są podstawowe procedury, jak np. sprawdzenie niekaralności oraz historii kredytowej wszystkich lokatorów. Doświadczony i profesjonalny zarządca nieruchomości do tego by nie dopuścił.

Stwórz zespół ekspertów
W 3. rozdziale mojej książki ABC. Jak inwestować w nieruchomości napisałem o znaczeniu stworzenia zespołu w celu realizacji zamierzeń związanych z inwestycjami w nieruchomości. Moim zdaniem najważniejszą osobą w tym zespole jest profesjonalny zarządca nieruchomości.

Dobry zarządca wart jest swojej wagi w złocie. Włącz go jak najwcześniej do swoich działań na rynku nieruchomości, a przekonasz się, że dokonane przez Ciebie inwestycje będą na dłuższą metę przynosiły o wiele lepszy zwrot, a Ty dowiesz się o wiele więcej o tym procesie.

Poszukaj zarządcy nieruchomości, który nie tylko jest dobry, ale i doskonali się zarówno osobiście jak i zawodowo. Ja zatrudniam jedynie certyfikowanych zarządców nieruchomości. Ludzie ci mają potrzebę doskonalenia swoich umiejętności i wyznaczają kierunki rozwoju branży. To takich ludzi potrzebujesz w swoim zespole.


Robert Kiyosaki, autor książki „Bogaty ojciec, Biedny ojciec” to inwestor, biznesmen i nauczyciel. Uczy innych, jak sprawić, aby pieniądze ciężko pracowały dla nas, a nie my dla pieniędzy. Sprzeciwia się tradycyjnemu postrzeganiu finansów i inwestowania. Twierdzi, że często powtarzana rada - zdobądź dobrze płatną pracę, wytrwale pracuj, oszczędzaj, spłacaj długi i inwestuj długoterminowo - jest przestarzała. Aby poznać prawie wszystkie sekrety Bogatego ojca i Roberta Kiyosaki, odwiedź stronę: „bogatyojciec.pl”

O tym, jak inwestować w nieruchomości możesz przeczytać w książce A B C. Jak inwestować w nieruchomości Kena McElroya.

Ken przedstawia w niej trzy podstawowe zasady, których należy przestrzegać przy każdej transakcji dotyczącej nieruchomości:

1. Rynek jest ważniejszy niż sama nieruchomość.
2. Nieruchomość musi generować przepływ pieniężny.
3. Korzystaj z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomości.

Kompendium wiedzy Inwestora

Jak odnaleźć nowy sposób na biznes

"GPW – Zestaw Inwestora" to kompletne, praktyczne kompendium wiedzy od A do Z, w którym autor za rękę prowadzi Twoich klientów przez wszystkie etapy inwestowania – zaczynając od początkowych etapów, a kończąc na tych najbardziej zaawansowanych. 

Zestaw dla początkujących

Zestaw dla zaawansowanych

Zestaw Inwestora
 

Aby zarabiać więcej - Trzeba inwestować.

Być może jeszcze się nad tym nie zastanawiałeś, być może już to wiesz, ale na dłuższą metę, jeśli chcesz zarabiać więcej, inwestowanie to konieczność. Po pierwsze, doba ma tylko 24 godziny, zatem zwiększanie dochodów wyłącznie przez dodatkową pracę, to ślepa uliczka. 

Po drugie, w Polsce stopy procentowe nie przekraczają 6% rocznie, dlatego też oszczędzanie na rachunkach i lokatach bankowych również nie jest i nie może być atrakcyjne. Zupełnie inaczej ma się inwestowanie na giełdzie, bo daje ono szerokie możliwości. Tutaj dobrze działający inwestor może spokojnie osiągać kilkukrotnie większy zysk, pod warunkiem że posiada odpowiednią wiedzę. 

Podejmując właściwą decyzję i zdobywając wiedzę o skutecznym i zyskownym inwestowaniu teraz, zapewniasz sobie nie tylko większe dochody dziś, ale również bezpieczną przyszłość Twojej rodzinie.

SIndicator.net - Skaner Rynku Giełdowego

Witaj Inwestorze!

Czy Ty także spotkałeś się z problemem ogromnej, wręcz przytłaczającej ilości danych o spółkach giełdowych? Jak często zastanawiasz się w jaką spółkę zainwestować i czym się kierować? Jeżeli się głębiej nad tym zastanowisz, to nie mam wątpliwości, że spotkałeś się z tym problemem. Wyszukiwanie interesujących spółek to bardzo ciężka i mozolna praca.

Wraz z rozwojem polskiej giełdy rośnie liczba notowanych na niej papierów. Chyba nigdzie indziej, jak w inwestowaniu najważniejsza jest aktualna i wiarygodna informacja .

Im głębiej wpadasz, tym bardziej śliski staje się dołek

Problem, który chcę opisać w poniższym artykule dotyczy chyba najczęstszego błędu z dziedziny psychologii inwestowania, popełnianego przez początkujących inwestorów. Zaprezentuję go na przykładach dwóch spółek: Netii i Waripmex oraz opiszę dlaczego ten błąd może doprowadzić inwestora do dużych kłopotów.

Pamiętam jak kilka lat temu, rozpoczynając swoją karierę giełdową wręcz w książkowy sposób cierpiałem na typowy syndrom początkującego inwestora . Kiedy ponosiłem stratę na jakiejś spółce, wydawało mi się, że dopóki nie sprzedam akcji ta strata jest wirtualna. W ten oto sposób czekałem, aż kurs odbije w górę żeby odsprzedać, co oczywiście najczęściej nie następowało. Mimo to cierpliwie czekałem usprawiedliwiając się, że mam do czynienia z wciąż niezrealizowaną stratą. W ten oto sposób kurs posiadanej przeze mnie spółki dalej opadał powiększając moją stratę z 10 do 20 a potem 30%.

Dopiero po kilku latach doświadczeń i przeczytaniu sporej ilości książek o giełdzie dowiedziałem się, że popełniałem najgorszy grzech giełdowego gracza. Swoją drogą w tym temacie bardzo polecam świetną lekturę "Giełda, wolność i pieniądze. Poradnik spekulanta" autorstwa Van K. Tharp'a".

Ze stratą jest jak z wpadaniem do studni, im głębiej wpadasz tym trudniej się z niej wydostać. Czysta matematyka najlepiej odwzorowuje zasadę działania "śliskiego dołka":

• Jeżeli pozwolisz sobie na 10% stratę, to aby wrócić do punktu wyjścia musisz odrobić 11%.
  
• 20% strata wymaga odrobienia 25%, aby powrócić do punktu wyjścia.
  
• Jeżeli stracisz 40% musisz zarobić 67%, żeby wrócić do punktu wyjścia.
  
• 50% strata wymaga 100% zysku, aby powrócić do punktu wyjścia.
  
• Jeżeli stracisz 90% to już praktycznie możesz zapomnieć o pieniądzach, bo powrót do punktu wyjścia wymagać będzie 900% stopy zwrotu.
  

Dopiero po kilku latach inwestowania, gdy odkryłem tę zależność w swoim planie inwestycyjnym zawarłem regułę, że nigdy nie pozwalam sobie na stratę większą niż 10% zainwestowanej kwoty. Gdy kurs dochodzi do tej granicy choćbym miał nie wiem jak silne przekonanie, że kurs odbije wychodzę ze spółki. Nie chcę wpaść do śliskiego dołka. Po sprzedaży akcji czekam na oznaki siły, aby odkupić papiery spółki i odrobić stratę. Jeżeli kurs dalej spada oznacza, że jednak się myliłem i dzięki swojej zasadzie uniknąłem pogrążania się w stracie.

To jest właściwie najważniejsza część każdej strategii inwestycyjnej - umiejętne radzenie sobie ze stratami. Bo to, że każdy (nawet najlepszy) inwestor będzie ponosił straty jest pewne w 100%. Dlatego osoba podchodząca poważnie do kwestii inwestowania powinna w swoim planie określić jaki maksymalny poziom straty jest w stanie zaakceptować i niezależnie od warunków rynkowych tę zasadę egzekwować i zamykać pozycję. W ten sposób tniesz straty.

Jako przykład tego do czego może prowadzić przetrzymywanie pozycji można odwołać się do historii spółki Netia.

Każdy inwestor , który zakupił akcje Netii w 2000 roku po cenie 120 zł z przekonaniem, że spółka da w przyszłości duże zyski mógł wpaść w poważne kłopoty. Zwłaszcza w sytuacji, gdy mimo spadku kursu dalej trzymał jej akcje. Gdybym ja zakupił akcje Netii po cenie 120 zł z pewnością bym je sprzedał najpóźniej w okolicy 108 zł i w obliczu dalszych spadków zapomniałbym o spółce.

Osoba, która by dalej trzymała te akcje patrzyłaby jak z miesiąca na miesiąc po pęknięciu bańki internetowej jej akcje leciały na łeb na szyje. Po 10 latach kurs Netii oscyluje w okolicy 4 - 5 zł. Daje nam to stratę na poziomie około 96%. Takiej straty praktycznie już się nie da odrobić, bo żeby wrócić do punktu wyjścia kurs spółki musiałby teraz wzrosnąć o około 3000%.

Spytasz pewnie teraz jak to możliwe, żeby ktoś trzymał akcje tak długo? Ja w tym momencie powiem, że mogę się założyć, że na pewno ktoś jest w takiej sytuacji (zresztą znam jedną taka osobę). To właśnie takie osoby najbardziej się sparzyły na giełdzie i po takich doświadczeniach z pewnością już nigdy nie wrócą na parkiet. Wszystkiemu jest winna nadzieja na powrót kursu w górę i poczucie wirtualności straty.

Dlatego, jeżeli chcesz uniknąć takich doświadczeń uwzględnij w swoim planie inwestycyjnych poziom, po którym bezwarunkowo będziesz ciął straty. Nie zdawaj się na nadzieję, bo przecież nadzieja jest matką głupich!. Za moim podejściem przemawia czysta matematyka, którą Ci zaprezentowałem wyżej.

Na zakończenie przedstawię Ci jeszcze jeden bardziej aktualny przykład.

Warimpex SA spółka, która debiutowała na GPW w Warszawie na początku stycznia 2007 z kursem 59 zł. inwestora , który kupił wtedy akcje z silnym przeświadczeniem, że kurs wzrośnie (w końcu to debiutująca spółka) spotkała niemiła niespodzianka. Kurs spółki wyznaczył minimum swoich notowań w okolicy 4,9 zł pod koniec 2009 roku. Daje to stratę w postaci ponad 90%. Żeby to odrobić kurs musiałby wzrosnąć o ponad 1200%. Jak na razie nie zanosi się na to, żeby kurs miał tak uczynić i wątpię aby to kiedykolwiek nastąpiło.

Czy zauważyłeś jeszcze jedną analogię miedzy sytuacją Netii i Warimpexu? Powiem tylko to, że obydwie spółki debiutowały w czasie, gdy sektor w którym działały, był w trakcie największej hossy, która uśpiła czujność inwestorów.

Na zakończenie wspomnę jeszcze tylko, tytułem uściślenia, że są momenty, w których każdy inwestor w końcu godzi się ze stratą. W wypadku Netii na 96% stratę wystarczyło poczekać tylko nieco powyżej rok. Nie oznacza to oczywiście, że inwestor musi czekać aż kurs odbije z powrotem i wzrośnie o 3000%, bo prawdopodobnie to się już nigdy nie nastąpi. Oznacza to jedynie, że aby wrócić do punktu wyjścia trzeba znaleźć spółkę, która urośnie o 3000%, a takich jest bardzo mało i to nie tylko na GPW. Drugą stroną medalu jest wytrzymanie takiego wzrostu, co jest znacznie trudniejsze niż godzenie się ze stratą. Bo tak jest właśnie zbudowana psychika ludzka, mamy tendencję do odwlekania strat i szybkiego realizowania zysków. Dlatego właśnie na giełdzie mniej niż połowa inwestorów odnosi sukces.

Pozdrawiam i życzę dużych zysków,
Paweł Biedrzycki

StrefaInwestorow.pl
Praktycznie o Inwestowaniu